Ajankohtaista

UB Suomi Kiinteistöt -rahaston kiinteistökohteet Tampereella Kalevan kaupunginosassa: As Oy Tampereen Kalevan Komuutti ja Piironki. Kuva: Aihio Arkkitehdit Oy

3. Inflaatio jyllää, mutta osakeasuntojen hinnat ovat laskussa. Onko vanha totuus kiinteistöihin sisältyvästä inflaatiosuojasta mennyttä aikaa ja uudet tuulet puhaltavat nykyään?

Inflaatio on tällä hetkellä pitkäaikaiseen trendiin verrattuna varsin korkealla tasolla. Lisäksi asuntomarkkinaan on viime vuosina ja vielä vuonna 2023 valmistumassa runsaasti asuntoja. Pitää edelleen paikkansa, että vuokrasopimukset on sidottu inflaatiota seuraaviin indekseihin. Näkemyksemme mukaan korkean inflaation aikana inflaation siirtyminen vuokriin kestää hieman pidempään kuin normaalimmassa inflaatioympäristössä. Inflaatio nostaa myös rakennuskustannuksia, mikä osaltaan vähentää uusien tilojen tarjontaa. Näkemyksemme mukaan kiinteistöt sijoitusmuotona tarjoavat edelleen pitkällä aikavälillä suojaa inflaatiota vastaan.

4. Minkälaiset kiinteistöt ovat tuottaneet parhaiten tässä maailmantilanteessa?

Valitettavasti yksiselitteistä vastausta on hankala antaa. Yksinkertaistettuna voisi sanoa, että parhaiten tuottavissa kiinteistöissä yhdistyvät seuraavat seikat:
i) laadukkaat vuokralaiset, jotka pystyvät maksamaan inflaation mukana nousevia vuokria
ii) mahdollisen taantuman toteutuessa vuokrasopimuksen pituus tulisi olla mielellään yli 5 vuotta
iii) kohde pitää olla hinnoiteltu niin, että tuottotavoite täyttyy myös korkeamman koron ympäristössä
iv) isot fundamentit tai megatrendit tukevat kiinteistösegmenttiä ja/tai sijaintia (esimerkiksi verkkokaupan kasvu tai alueen korkea väestönkasvu)

5. Onko markkinatilanteen muuttuessa salkunhoitajien muutettava sijoituskriteerejä, mikäli ostettavaa markkinoilta ei tunnu löytyvän?

Salkunhoito seuraa aktiivisesti sekä kiinteistömarkkinaa että yleistä taloustilanteen kehitystä. Yleisesti voisi sanoa, että strategiaan ja sijoituskriteereihin tehdään pieniä muutoksia jatkuvasti. Nämä ovat kuitenkin pienempiä muutoksia, jotka eivät välttämättä heti näy sijoittajille. Toistaiseksi koemme, että markkinassa on edelleen hyvin ostettavaa. Lisäksi rahastoilla on hajautettu strategia, jonka puitteissa kiinteistöjä voidaan ostaa kaikista segmenteistä tai useammasta maasta. Toisin sanoen emme usko, että tarjonnan puute tulee muodostumaan ongelmaksi.

6. Kuka vastaa kiinteistöjen arvostuksesta ja kuinka luotettavia kiinteistöjen arvostukset ovat? Jos kiinteistöt ovat yliarvostettuja, kuinka asiakas voisi saada sen selville?

Rahastot käyttävät tällä hetkellä JLL (Jones Lang LaSalle) nimistä ulkopuolista kiinteistöarvioitsijaa. JLL on yksi maailman suurimmista kiinteistöarvioitsijoista ja se toimii yli 80 maassa. JLL on myös yksi isoimmista neuvonantajista kiinteistötransaktiossa. Näin ollen heillä on jatkuvasti myös omaa dataa toteutuneista kiinteistötransaktioista ja hinnoista. Käytännössä ulkopuolisen arvioitsijan tärkein tehtävä on aina arvottaa kiinteistöt markkina-arvoon eli arvioida, millä hinnalla kiinteistö menisi kaupaksi arviointihetkellä. Näkemyksemme mukaan kiinteistöarvioitsijat ovat varsin hyvin perillä markkinahinnoista ja ovat näin ollen mielestämme luotettavia. Mikäli ilmenisi, että kiinteistöarvioitsijat arvioivat kiinteistön arvon yli todellisen markkina-arvon, jäisi tästä "kiinni" viimeistään siinä vaiheessa, kun omistaja on myymässä kiinteistöä. Jotta asiakas tai kuka tahansa pystyisi aidosti haastamaan kiinteistölle määritetyn arvon, tulisi hänellä olla käytettävissä enemmän tietoa kuin virallisilla kiinteistöarvioitsijoilla. Hyvämaineisten ja tunnettujen kiinteistöarvioitsijoiden käyttäminen pienentää riskiä, että kiinteistö merkittävästi yli- tai aliarvostettaisiin.

7. Miten rahasto on varautunut mahdolliseen tilanteeseen, jossa tulisi suuri määrä rahasto-osuuksien lunastuksia laskevilla kiinteistömarkkinoilla?

Rahastot varautuvat lunastuksiin pitämällä kulloiseenkin markkinatilanteeseen sopivaa likviditeettipuskuria. Riittävien käteisvarojen lisäksi rahastot pyrkivät aina huolehtimaan myös siitä, että niiden hankkimat kiinteistöt ovat likvidejä ja että niitä pystyy realisoimaan nopeasti hankalammassakin taloustilanteessa. Äärimmäisenä keinona rahastojen säännöt sallivat rahastojen sulkemisen osuuden omistajien omaisuuden arvon turvaamiseksi ja niin sanottujen pakkomyyntitilanteiden välttämiseksi.

Lisäksi salkunhoito pitää sijoittajia jatkuvasti tietoisina rahaston tapahtumista, joilla voi olla vaikutuksia riskitasojen muutoksiin. Avoimuus korostuu etenkin kriisitilanteissa.

8. Miten kiinteistösalkun kassavirtaa tuottavien loppuasiakkaiden (vuokralaisten) maksukykyä on arvioitu ja onko jotain skenaariota varausasteen heikentymisestä tai luottotappioista?

Kohteen hankintavaiheessa jokainen kohteen kannalta merkittävä vuokralainen analysoidaan. Yhden käyttäjän kohteissa vuokralaisesta tehdään yleensä tarkempi analyysi myös vuokralaishaastattelujen muodossa. Rahastojen tehdessä omistamiinsa kohteisiin uusia vuokrasopimuksia kunkin vuokralaisen vuokranmaksukyky arvioidaan osana vuokrausprosessia. Rahasto vaatii myös lähes kaikilta vuokralaisiltaan vuokravakuuden (poikkeuksia voivat olla valtio, kunnat, kaupungit ja tietyt pörssiyhtiöt vuokralaisina). Osana rahastojen riskienhallintaa mallinnetaan myös tilanteita, joissa rahaston vuokratuotot pienenevät esim. vajaakäytöstä johtuen.