UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt

 

a) Tiivistelmä

 

SFDR-luokittelu*: artikla 8, rahasto edistää kestävyystekijöitä

 

Rahasto hallinnoi ja kehittää kiinteistökohteita, joten rahasto pystyy vaikuttamaan ympäristön huomioon ottaviin rakennusratkaisuihin ja kiinteistöjen käyttöön ja ylläpitoon kiinteistön elinkaaren aikana. Huomiota kiinnitetään mm. kiinteistöjen energiatehokkuuteen, uusiutuvan energian käyttöön ja materiaalivalintoihin sekä kiinteistöjen käyttäjien toiminnan kestävyyteen. Lisäksi rahasto edellyttää hyvän hallintotavan noudattamista (YK:n Global Compact).

 

Rahaston edistämiä ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia ovat mm. ilmastonmuutoksen hillintä ja siihen sopeutuminen. Rahasto edistää kestävyystekijöitä osana sijoitustoimintaa sisällyttämällä sijoitusanalyysiin tietoa ympäristöön, yhteiskuntaan ja hyvään hallintoon liittyvistä kestävyystekijöistä sekä pääasiallisista haitallisista vaikutuksista, vaikuttamalla sijoituskohteisiin ja poissulkemalla niitä. Rahasto pyrkii sijoitusanalyysiin integroidun tiedon perusteella tekemään positiivista valintaa ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien edistämiseksi.

 

Analyysin tekevät rahaston salkunhoitajat United Bankersin ESG-tiimin tukemana. Rahasto noudattaa United Bankersin vastuullisen sijoittamisen periaatteita, mukaan lukien UB:n yleiset poissulkemisen periaatteet. Mikäli analyysissa havaitaan, että sijoituskohteessa on merkittävä ratkaisematon kestävyysriski, sijoitusta ei tehdä.

 

Rahaston vastuullisuudesta, kestävyystekijöistä ja kestävyysriskeistä raportoidaan rahastokohtaisilla raporteilla. Rahastolla ei ole vertailuindeksiä.

 

b) Ei kestävää sijoitustavoitetta

 

Tämä rahoitustuote edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, mutta sen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen

 

c) Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvät rahoitustuotteen ominaisuudet

 

Rahaston edistämiä ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia ovat ilmastonmuutoksen hillintä ja ilmastonmuutokseen sopeutuminen. Rahasto sijoittaa kiinteistöihin sekä kehittää ja ylläpitää omistamiaan kiinteistöjä. Rahasto osallistuu kiinteistökohteiden kehittämiseen ja hallinnointiin, joten rahasto pystyy vaikuttamaan ympäristön huomioon ottaviin rakennusratkaisuihin ja kiinteistöjen käyttöön ja ylläpitoon kiinteistön elinkaaren aikana. Huomiota kiinnitetään mm. kiinteistöjen energiatehokkuuteen, uusiutuvan energian käyttöön ja materiaalivalintoihin sekä kiinteistöjen käyttäjien toiminnan kestävyyteen. Lisäksi rahasto edellyttää hyvän hallintotavan noudattamista.

 

d) Sijoitusstrategia

 

Rahasto sijoittaa varansa pääasiassa pohjoismaisiin kiinteistöihin ja kiinteistöarvopapereihin. Rahaston tavoitteena on sijoittaa mahdollisimman laajasti pohjoismaisiin liikekiinteistöihin. Rahaston sijoituskohteita ovat esimerkiksi ruokakaupat, logistiikkakiinteistöt, julkishallinnon kiinteistöt sekä toimistot. Sijoitustoiminnan tavoitteena on saavuttaa pohjoismaisten kiinteistömarkkinoiden mukainen tuotto ja kasvattaa rahasto-osuuden arvoa pitkällä aikavälillä. Lisätietoja sijoitusstrategiasta: https://www.unitedbankers.fi/fi/palvelut-ja-tuotteet/rahastot/ub-pohjoismaiset-liikekiinteistot

 

Rahasto edistää kestävyystekijöitä sisällyttämällä sijoitusanalyysiin tietoa ympäristöön, yhteiskuntaan ja hyvään hallintoon liittyvistä kestävyystekijöistä sekä pääasiallisista haitallisista vaikutuksista, vaikuttamalla sijoituskohteisiin ja poissulkemalla niitä.

 

Rahasto tekee sijoitusanalyysiin integroidun tiedon perusteella positiivista valintaa ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien edistämiseksi ja pyrkii sijoittamaan kohteisiin, joiden ympäristöllinen ja sosiaalinen performanssi on hyvällä tasolla relevantteihin verrokkeihin nähden. Lisäksi rahasto sijoittaa kohteisiin, joissa nähdään potentiaalia parantaa ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia ja luoda siten aktiivisella kestävyystekijöitä painottavalla omistajuudella lisäarvoa (esimerkiksi energiatehokkuuden parantaminen) sijoituksen aikana.

 

Sijoituskohteiden hyvää hallintotapaa arvioidaan United Bankersin vastuullisen sijoittamisen periaatteiden mukaisesti. OECD:n monikansallisille yrityksille annettujen toimintaohjeiden, YK:n yritystoimintaa ja ihmisoikeuksia koskevien periaatteiden sekä molempien alle kuuluvin konventioiden ja julistusten mukaisuus analysoidaan osana due diligence -prosessia ennen sijoituspäätöstä.  Normienmukaisuutta seurataan sijoituksen aikana ja siitä raportoidaan rahaston säännöllisen raportoinnin yhteydessä. Analyysi, seuranta ja raportointi perustuu kiinteistökohteiden analyysiin ennen sijoitusta ja kiinteistöiltä kerättyihin seurantatietoihin sijoituksen aikana.

 

Rahasto ei sijoita kohteisiin, jotka rikkovat yllä mainittuja normeja ja konventioita. Mikäli sijoitusaikana tapahtuu normirikkomus, rahasto pyrkii vaikuttamaan kohteeseen tilanteen korjaamiseksi kohtuullisen ajan kuluessa. Tilanteen korjaaminen kohtuullisessa ajassa ei ole mahdollista, sijoituksesta luovutaan.

 

Rahasto ei sijoita kohteisiin, jotka ovat United Bankersin poissulkulistalla. Poissulkulista on saatavilla osoitteessa https://www.unitedbankers.fi/fi/palvelut-ja-tuotteet/vastuullinen-sijoittaminen.

 

e) Sijoitusten osuus

 

Rahaston sijoitukset edistävät ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia. Rahasto ei ole sitoutunut tekemään kestäviä sijoituksia.

 

f) Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien seuranta

 

Rahaston edistämien ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien edistämisen seurantaan käytettäviä kestävyysindikaattoreita ovat kiinteistöjen energiankulutus, kiinteistöjen energiatehokkuus, uusiutuvan energian käyttö, energian hiilijalanjälki ja hiili-intensiteetti. Kestävyysindikaattorit perustuvat kiinteistöiltäkerättyihin kulutustietoihin ja niiden pohjalta parhaiden kansainvälisten käytäntöjen mukaan laadittuihin laskelmiin.

 

Lisäksi rahaston portfolion vastuullisuutta arvioidaan ja verifioidaan vuosittain kansainvälisessä kiinteistöalan GRESB Real Estate Assessment -vastuullisuusvertailussa. Rahaston GRESB-vertailussa saavuttaman yleisarvosanan perusteella rahaston vastuullisuutta verrataan GRESBin tarjoamiin kansainvälisiin kiinteistöalan verrokkeihin. Lisätietoja arvioinnista ja vertailusta: https://www.gresb.com/nl-en/real-estate-assessment/

 

g) Menetelmät

 

Rahaston edistämien ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien edistämistä mitataan seuraamalla rahaston kestävyysindikaattorien kehitystä. Seurantaan käytettävät kestävyysindikaattorit ovat kiinteistöjen energiankulutus, kiinteistöjen energiatehokkuus, uusiutuvan energian käyttö, energian hiilijalanjälki ja hiili-intensiteetti. Kestävyysindikaattorit perustuvat kiinteistöiltäkerättyihin kulutustietoihin ja niiden pohjalta parhaiden kansainvälisten käytäntöjen mukaan laadittuihin laskelmiin. United Bankers seuraa vastuullisuusindikaattoreita ja raportoi niistä säännöllisesti.

 

Kansainvälisen kiinteistöalan GRESB Real Estate Assessment -vastuullisuusvertailun menetelmistä saa lisätietoja osoitteesta: https://www.gresb.com/nl-en/real-estate-assessment/

 

h) Tietolähteet ja tietojen käsittely

 

Ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien tietojen analyysi, seuranta ja raportointi perustuu ensisijaisesti sijoituskohteista kerättyihin tietoihin. Näiden lisäksi voidaan käyttää kansainvälisten vastuullisuustietokantojen (Sustainalytivsin, Morningstarin, Bloombergin) tai muiden tietokantojen ja tilastojen tietoja, sekä Carbon Disclosure Project -aloitteen julkaisemia tietoja hiilipäästöistä ja ilmastotavoitteista. Näiden lisäksi voidaan salkunhoidon tukena käyttää myös muita United Bankersin laadukkaina pitämiä tietolähteitä.  

 

Tiedot käsitellään huolellisesti United Bankersin sekä ESG-palveluntarjoajien tietojärjestelmissä. Tietojen laadun varmistamiseksi pyritään käyttämään globaaleja hyvämaineisia vastuullisuustietokantoja ja analyysimenetelmiä. Osa näiden tietokantojen tiedoista perustuu sijoituskohteiden raportoimiin tietoihin, osa ESG-tietokannan tuottajan laatimiin arvioihin. Arvioitujen tietojen osuus riippuu kulloinkin käytetystä tietokannasta. On mahdollista, että kaikista rahaston sijoituskohteista ei saada kerättyä kaikkia tarpeellisia tietoja (esim. tiedot energian kulutuksesta), jolloin raportoinnissa hyödynnetään kansainvälisten hyvien käytäntöjen mukaisia arvioita vastaavista kohteista. Raportoinnissa pyritään tuomaan läpinäkyvästi esille se datakattavuus ja datalähteet, joille raportointi ja seuranta perustuu.

 

i) Menetelmiä ja tietoja koskevat rajoitukset

 

On mahdollista, että hyödynnetyt vastuullisuustietokannat sisältävät rajoitetusti tai ei ollenkaan tietoja joistain rahaston sijoituskohteista. Tällaisissa tapauksissa sijoituksen ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien edistämistä on mahdollista arvioida vain saatavilla olevien tietojen perusteella. On myös mahdollista, että käytettyjen vastuullisuustietokantojen tiedot päivittyvät muutamien kuukausien viiveellä. Sekä datan kattavuus että ajankohtaisuus voivat vaikuttaa analyysiin ja raportointiin. On mahdollista, että kaikista rahaston sijoituskohteista ei saada kerättyä kaikkia tarpeellisia tietoja (esim. tiedot energian kulutuksesta), jolloin raportoinnissa hyödynnetään kansainvälisten hyvien käytäntöjen mukaisia arvioita vastaavista kohteista. Raportoinnissa pyritään tuomaan läpinäkyvästi esille se datakattavuus ja datalähteet, joille raportointi ja seuranta perustuu.

 

j) Asianmukainen huolellisuus

 

Rahaston sijoituskohteiden osalta noudatetaan asianmukaista huolellisuutta ja arvioidaan jokainen sijoituskohde huolellisesti ennen sijoituspäätöksen tekemistä (ns. due diligence). Tässä yhteydessä selvitetään huolellisesti mahdolliseen sijoituskohteeseen liittyvät riskit ja mahdollisuudet myös kestävyystekijöiden ja kestävyysriskien näkökulmasta. Vastuullisuuteen liittyen due diligencen aikana selvitetään tyypillisesti sijoituksen sopivuus United Bankersin vastuullisen sijoittamisen periaatteisiin sekä rahaston sijoitusstrategiaan ja tavoitteisiin, kestävyysriskit, pääasialliset haitalliset vaikutukset, sijoituksen ominaisuudet ilmastonäkökulmasta, EU: taksonomian mukaisuus, hyvän hallintotavan noudattaminen ja kansainvälisten normien mukaisuus. Selvityksessä ja sen dokumentoinnissa noudatetaan United Bankersin sisäisiä ohjeita due diligencen suorittamisesta. 

 

k) Vaikuttamispolitiikat

 

Rahasto pyrkii vaikuttamaan sijoituskohteisiin aktiivisena omistajana mm.  vaikuttamalla kiinteistön käyttöön ja ylläpitoon liittyviin ratkaisuihin kiinteistön elinkaaren aikana. Lisäksi rahasto on mukana United Bankersin yleisissä yhteisvaikuttamistoimissa. Näihin lukeutuu mm. Carbon Disclosure Project (CDP) -kampanja, jonka osana United Bankers lähettää kaikille rahastojensa sijoituskohteille sijoittaja kirjeitä, joissa kannustetaan yrityksiä läpinäkyvämpään raportointiin ilmasto- ja ympäristöasioissa sekä asettamaan toiminnalleen SBTi-aloitteen mukaiset tieteeseen perustuvat ilmastotavoitteet.

 

Lisätietoja vaikuttamispolitiikoista ja vaikuttamistoimista: https://www.unitedbankers.fi/fi/palvelut-ja-tuotteet/vastuullinen-sijoittaminen

 

l) Nimetty vertailuarvo

 

Tälle rahastolle ei ole nimetty virallista vertailuindeksiä