Pohjoismainen kiinteistömarkkina – maahajautus on valttia

Ajankohtaista

Blogi 19.9.2022 12.00
Jaakko Onali, salkunhoitaja, UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt

Pohjoismainen kiinteistömarkkina – maahajautus on valttia

Yleinen markkinatilanne

Elokuun loppuun mennessä kiinteistökaupan volyymi oli yltänyt lähes edellisvuoden vastaavan jakson tasolle jääden vain kuusi prosenttia alhaisemmaksi. Myös kiinteistösijoitusten osalta kesän ja syksyn pääpuheenaiheiksi ovat nousseet korot, inflaatio ja energiakustannukset.

 

Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahaston salkunhoitajat Jaakko Onali ja Mikko Hentinen

 

Keväällä ennakoimme kasvavan epävarmuuden aiheuttavan myyntiprosessien keskeyttämisiä tai ainakin lykkäämisiä. Viime aikoina olemmekin nähneet muutaman myyntiprosessin, jossa myyjä on ottanut itse aikalisän tai ostaja on vetäytynyt prosessista ennen kauppakirjan allekirjoitusta. Erityisen haastavana näemme tällä hetkellä todella matalien tuottovaateiden omaavien "prime"-kohteiden hinnoittelun sekä niin sanotut forward funding -hankinnat, joissa ostaja sitoutuu ostamaan rakenteilla olevan kiinteistön tiettyyn hintaan kohteen valmistuttua esimerkiksi kahden tai kolmen vuoden kuluttua. Olemme kuitenkin hyvässä asemassa tämän osalta, sillä rahastomme ei käytännössä ole hankkinut, eikä hanki tämäntyyppisiä erittäin alhaisten tuottovaateiden kohteita. Forward funding -projektejakin on käynnissä vain yksi ja siinäkin on kyse metroaseman yhteyteen tulevasta pienestä päivittäistavarakaupasta. Rahastolle valittu strategia vaikuttaa siis tässäkin tilanteessa varsin toimivalta.


Loppuvuoden lähestyessä monelle kiinteistösijoittajalle pientä jännitystä aiheuttavat varmasti elinkustannusindeksiin sidotut vuokrat, eli ominaisuus, johon kiinteistöjen inflaatiosuoja pitkälti perustuu. Vuokriin ei ole pitkään aikaan ollut tulossa näin suuria kertakorotuksia. Tämä vaatinee monessa tapauksessa hieman pelisilmää myös vuokranantajan puolelta. Parin seuraavan vuoden aikana mitataan varmasti toden teolla, mitkä kiinteistöt ovat aidosti inflaatiosuojattuja. Laadukkaat kiinteistöt, vahvat maksukykyiset vuokralaiset, kohtuulliset vuokratasot ja pidemmät määräaikaiset vuokrasopimukset tulevat olemaan valttia.


Olemme tarkastelleet kiinteistösalkkumme vuokratasoja ja vuokralaisia, ja tällä hetkellä meillä on vankka käsitys, että saamme ajettua indeksikorotukset vuokriin lähes täysimääräisinä. Rahaston yli kuuden vuoden keskimääräinen vuokrasopimuspituus yhdistettynä vakaisiin vuokralaisiin ja maltillisiin vuokratasoihin tuovat suojaa myös erilaisten kriisien keskellä.

Pelko energiakriisin mahdollisuudesta on talven lähestyessä lisännyt epävarmuutta myös kiinteistömarkkinoilla. Osa kiinteistönomistajista saattaa lyhyellä tähtäimellä olla ”turvassa” nousevilta kustannuksilta, jos vuokrasopimuksen mukaan kiinteistön ylläpitokustannuksista vastaa vuokralainen. Toisaalta tämä johtaa pidemmällä aikavälillä vuokralaisen liiketoimintariskin kasvuun, mikä taas voi lisätä kiinteistösijoituksen riskiä. Palaamme siis jälleen edellä mainittuun keskusteluun vakaista vuokralaisista ja maltillisista vuokratasoista.


Erikoissijoitusrahasto UB Pohjoismaisten Liikekiinteistöjen kuulumiset


Vuoden kolmannen kvartaalin lähestyessä loppuaan rahastolla on suunnitteilla kahden kohteen hankinta ennen syyskuun loppua. Prosessit ovat kuitenkin kesken, ja nykyisessä markkinatilanteessa on syytä olla varuillaan; tarvittaessa myynti- tai ostoprosesseista on osattava myös vetäytyä.


Sijoittaminen pohjoismaisille markkinoille on osoittautunut jälleen hyväksi keinoksi hajauttaa kiinteistösijoitusten riskiä. Viime keväänä tehdyt hankinnat Norjasta ja myynti Ruotsista näyttävät menneen ajoituksellisesti todella nappiin. Norjan markkina on suoriutunut erinomaisesti tästä(kin) osittain sodan aiheuttamasta kriisistä ja arvioimme, että tähän ei keskipitkällä aikavälillä ole tulossa muutosta. Ruotsissa kiinteistöalan myllerrys ja kohteiden uudelleenhinnoittelu on ollut merkittävämpää kuin muissa Pohjoismaissa. Syynä tähän on lähinnä ylisuurella velalla, nousumarkkinassa yritysostoilla kasvanut listattu kiinteistösektori. Samalla pankit ovat sulkeneet selkeästi lainahanojaan Ruotsissa, mikä osaltaan hidastanee transaktioprosesseja. Näemme, että aikaisemmin kalliilta näyttänyt, alipainossa ollut Ruotsin markkina alkaa hiljalleen vaikuttaa uusien sijoituksien kannalta varsin houkuttelevalta – erityisesti sijoittajalle, jolla on sopivasti likviditeettiä.

 

NMK Eiendom AS sai BREEAM In-Use ympäristöluokituksen arvosanalla 'Very good'

Ajankohtaista vastuullisuudesta

Alkuvuonna otimme pidemmän harppauksen ESG-sertifikaattien (BREEAM) ja energiainvestointien osalta. Tavoitteenamme on saavuttaa neljä BREEAM-sertifikaattia vuoden loppuun mennessä arvosanalla Very Good. Ensimmäinen kohde saavutti kyseisen arvosanan syyskuun alussa. Energiainvestointien osalta aloitimme useita parannushankkeita liittyen esimerkiksi aurinkopaneeleihin sekä valaistuksen uusimiseen, jolla tähdätään myös viihtyisyyden parantamiseen. Koska lähes kaikki vuokrasopimuksemme ovat nettosopimuksia, joissa vuokralainen vastaa ylläpidosta, olemme rakentaneet mallin, jossa sekä omistaja että vuokralainen hyötyvät. Kyseisellä mallilla saamme laskettua vuokralaiselle kiinteistöstä koituvia kuluja, mikä pidemmällä aikavälillä antaa mahdollisuuden tarkistaa vuokria esimerkiksi inflaation mukana samalla vähentäen kiinteistön vajaakäyttöriskiä. Kuitenkin – ehkä tärkeimpänä – nämä hankkeet vievät meitä kohti tavoitettamme saavuttaa käytönaikaisen energiankulutuksen osalta hiilineutraalius vuoteen 2035 mennessä!

 

UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahaston seuraava merkintäpäivä on 30.9. – lue lisää ja merkitse »

 

Rahastosijoittamiseen liittyy aina taloudellinen riski. Rahastoon tehdyn sijoituksen arvo voi nousta tai laskea ja sijoitetun pääoman voi menettää osittain tai kokonaan. Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta tuotosta. Esitetty informaatio perustuu United Bankersin omiin arvioihin ja United Bankersin luotettavina pitämiin lähteisiin. Johtopäätösten perustana oleva informaatio voi muuttua nopeasti, ja United Bankers voi muuttaa markkinanäkemystään ilman eri ilmoitusta. Mitään esityksen kautta saatavaa informaatiota ei pidä sellaisenaan käsittää kehotukseksi ryhtyä sijoitustoimenpiteisiin.

 

Jaa facebookissa Jaa Linkedinissä Tweet

Viimeisimmät artikkelit

Uutiset 24.04.2024 15.40
Uutiset 24.04.2024 15.35
Markkinakatsaus 24.04.2024 10.00
Blogi 24.04.2024 9.00
Blogi 23.04.2024 12.00
Uutiset 09.04.2024 10.01
Blogi 22.03.2024 9.00
Uutiset 19.03.2024 7.43
Uutiset 12.03.2024 14.45
Markkinakatsaus 08.03.2024 9.00
Blogi 16.02.2024 8.30
Uutiset 08.02.2024 11.40
Blogi 23.01.2024 11.00
Uutiset 02.01.2024 8.00
Uutiset 18.12.2023 12.41
Uutiset 13.12.2023 16.00
Uutiset 13.12.2023 12.00
Uutiset 12.12.2023 13.14
Uutiset 27.11.2023 13.55
Blogi 24.11.2023 9.40
Uutiset 17.11.2023 15.30
Markkinakatsaus 15.11.2023 10.00
Uutiset 07.11.2023 9.54
Blogi 01.11.2023 12.00
Uutiset 30.10.2023 15.15
Blogi 24.10.2023 14.30
Uutiset 23.10.2023 12.00
Uutiset 19.10.2023 13.50
Markkinakatsaus 11.10.2023 11.00
Blogi 04.10.2023 12.00
Blogi 19.09.2023 12.50
Uutiset 18.09.2023 9.30
Uutiset 14.09.2023 14.00
Webinaari 12.09.2023 8.50
Blogi 12.09.2023 8.45
Blogi 12.09.2023 8.45
Video 11.09.2023 13.43
Uutiset 31.08.2023 7.06
Blogi 25.08.2023 9.50
Markkinakatsaus 25.08.2023 9.30
Uutiset 10.07.2023 15.55
Uutiset 12.06.2023 15.55
Markkinakatsaus 08.06.2023 10.30
Blogi 08.06.2023 10.00
Blogi 08.06.2023 9.30
Uutiset 06.06.2023 12.00
Markkinakatsaus 24.05.2023 6.13
Uutiset 23.05.2023 12.00
Webinaari 15.05.2023 12.00
Uutiset 08.05.2023 12.38
Uutiset 04.05.2023 12.00
Uutiset 24.04.2023 13.23
Uutiset 19.04.2023 12.00
Uutiset 18.04.2023 10.54
Markkinakatsaus 18.04.2023 9.00
Blogi 13.04.2023 12.00
Uutiset 05.04.2023 16.30
Uutiset 05.04.2023 12.00
Uutiset 27.03.2023 14.30
Uutiset 23.03.2023 11.30
Uutiset 23.03.2023 11.30
Uutiset 14.03.2023 16.30
Uutiset 07.03.2023 9.50
Video 06.03.2023 15.50
Blogi 17.02.2023 9.30
Blogi 17.02.2023 9.30
Uutiset 31.01.2023 12.00
Uutiset 19.01.2023 9.00
Webinaari 18.01.2023 12.00
Markkinakatsaus 12.01.2023 9.00
Blogi 03.01.2023 8.00
Markkinakatsaus 07.12.2022 12.00
Uutiset 30.11.2022 12.00
Uutiset 29.11.2022 12.00
Blogi 25.11.2022 12.00
Video 15.11.2022 9.30
Uutiset 14.11.2022 9.30
Video 08.11.2022 9.30
Markkinakatsaus 07.11.2022 9.30
Uutiset 01.11.2022 12.00
Uutiset 31.10.2022 9.30
Uutiset 28.10.2022 12.00
Webinaari 25.10.2022 12.00
Uutiset 11.10.2022 14.00
Blogi 30.09.2022 14.00
Markkinakatsaus 23.09.2022 9.30
Blogi 19.09.2022 12.00
Uutiset 05.09.2022 14.30
Uutiset 05.09.2022 12.00
Blogi 26.08.2022 9.30
Markkinakatsaus 26.08.2022 7.00
Uutiset 17.06.2022 9.30
Blogi 14.06.2022 12.00
Uutiset 13.06.2022 12.00
Blogi 30.05.2022 12.00
Uutiset 25.05.2022 12.00
Webinaari 18.05.2022 12.00
Uutiset 13.05.2022 12.00
Markkinakatsaus 13.05.2022 10.30
Uutiset 11.05.2022 12.00
Uutiset 06.05.2022 12.00
Uutiset 21.04.2022 12.00
Markkinakatsaus 21.04.2022 10.30
Uutiset 13.04.2022 12.00
Uutiset 10.03.2022 12.00
Markkinakatsaus 09.03.2022 10.30
Uutiset 04.03.2022 12.00
Uutiset 15.02.2022 12.00
Uutiset 10.02.2022 12.00
Uutiset 02.02.2022 12.00
Uutiset 03.01.2022 12.00
Uutiset 08.12.2021 12.00
Uutiset 03.12.2021 12.00
Video 16.11.2021 9.30
Uutiset 12.11.2021 12.00
Markkinakatsaus 12.11.2021 10.30
Uutiset 02.11.2021 12.00
Uutiset 27.10.2021 12.00
Uutiset 27.08.2021 12.00
Uutiset 30.06.2021 12.00
Uutiset 19.05.2021 12.00
Uutiset 07.05.2021 12.00
Uutiset 06.05.2021 12.00
Uutiset 13.04.2021 12.00
Uutiset 23.03.2021 12.00
Uutiset 12.03.2021 12.00
Uutiset 11.03.2021 12.00
Uutiset 03.03.2021 12.00
Uutiset 26.02.2021 12.00
Uutiset 17.02.2021 12.00
Uutiset 15.02.2021 12.00
Uutiset 09.02.2021 12.00
Uutiset 04.02.2021 12.00
Uutiset 26.01.2021 12.00
Uutiset 14.01.2021 12.00
Uutiset 30.12.2020 12.00
Uutiset 21.12.2020 12.00
Uutiset 18.12.2020 12.00
Uutiset 17.12.2020 12.00
Uutiset 10.12.2020 12.00
Uutiset 30.11.2020 12.00
Uutiset 27.11.2020 12.00
Uutiset 05.11.2020 12.00
Uutiset 19.10.2020 12.00
Uutiset 10.09.2020 12.00
Uutiset 24.08.2020 12.00
Uutiset 11.08.2020 12.00
Uutiset 07.08.2020 12.00
Uutiset 30.06.2020 12.00
Uutiset 12.06.2020 12.00
Uutiset 02.06.2020 12.00
Uutiset 27.05.2020 12.00
Uutiset 19.05.2020 12.00
Uutiset 12.05.2020 12.00
Uutiset 08.05.2020 12.00
Uutiset 05.05.2020 12.00
Uutiset 30.04.2020 12.00
Uutiset 28.04.2020 12.00
Uutiset 21.04.2020 12.00
Uutiset 21.04.2020 12.00
Uutiset 07.04.2020 12.00
Uutiset 06.04.2020 12.00
Uutiset 03.04.2020 12.00
Uutiset 20.03.2020 12.00
Uutiset 13.03.2020 12.00
Uutiset 18.02.2020 12.00
Uutiset 12.02.2020 12.00