Ajankohtaista

United Bankersin kiinteistörahastojen salkunhoidosta vastaa erittäin kokenut tiimi, jonka jäsenillä on pitkä ja laaja kokemus kiinteistömarkkinoilta. Rahastojen salkunhoitotyön arjesta kertovat UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahaston salkunhoitaja Jaakko Onali ja UB Suomi Kiinteistöt -rahaston salkunhoitaja Perttu Hokkanen.

Sijainti, sijainti ja sijainti – ja muut kriteerit sijoituspäätösten taustalla

UB Suomi Kiinteistöt -rahaston kiinteistökohteet painottuvat kasvukeskuksiin. Noin puolet salkun omistamista kiinteistöistä sijaitsee pääkaupunkiseudulla, Turussa ja Tampereella. Myös maakuntakeskukset ja yliopistokaupungit ovat rahaston näkökulmasta kiinnostavia. UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahastolla on sijoituksia kaikissa Pohjoismaissa Islantia lukuun ottamatta. Tavoitteena on, että eri maiden painotus olisi melko tasainen. Suomessa United Bankersin kiinteistörahastojen vahvuutena on nimenomaisesti paikallinen osaaminen.

Sijainti on kiinteistöille luonnollisesti erittäin tärkeä ja usein myös ensisijainen tekijä sijoituspäätöstä puntaroidessa. Sen lisäksi salkunhoitajat arvioivat kohteen kuntoa, vuokralaisia ja kohdestrategiaa sijoituspäätöstä harkitessaan. ”Mahdolliset kohteet voidaan jakaa karkeasti kahteen kategoriaan: kassavirtakohteisiin ja kehityskohteisiin. Kassavirtakohteessa sijoituspäätöstä ohjaa vuokratuottojen taso ja ennustettavuus. Kehityskohteissa haetaan puolestaan tyypillisesti enemmän arvonnousupotentiaalia esimerkiksi kiinteistön tiloja muuntamalla tai kehittämällä kiinteistöä esimerkiksi kohteen kaavamuutoksen tarjoamien mahdollisuuksien perusteella”, kertoo Perttu Hokkanen.

Eri kiinteistötyyppien suosio muuttuu muun muassa markkinatilanteen ja erilaisten kehitystrendien mukaan. Tämä näkyy ylätasolla kiinteistötyyppien välisissä tuottovaatimuksissa. ”Jokaisen kiinteistötyypin alta löytyy kuitenkin sekä hyviä että huonoja kohteita. Siksi hyvä hajautus eri kiinteistötyyppien välillä on tärkeää”, muistuttaa Jaakko Onali. Tuoreeksi esimerkiksi hän ottaa Oulun Ideaparkin, jonka UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahasto hankki omistukseensa vuoden 2021 marraskuun lopussa. ”Vaikka kauppakeskukset kuuluvatkin korona-ajan suurimpiin kärsijöihin, arvioimme, että liiketilakohteille on kysyntää myös tulevaisuudessa. Niitä koskeva analyysi oli kuitenkin tehtävä vallitsevassa markkinaympäristössä erityisen tarkkaan. Pandemia on oikeastaan auttanut tunnistamaan liiketilakohteiden joukosta selviytyjät, joilla on mahdollisuus menestyä myös tulevaisuudessa”, sanoo salkunhoitaja Jaakko Onali. Molemmat salkunhoitajat toteavat myös ESG-tekijöiden olevan nykyään keskeisiä sijoituspäätöstä arvioitaessa. Kohteiden ESG-selvitykset antavat tärkeää tietoa kohteesta ja ne ovat tärkeitä myös riskiarvioissa.

Myös kiinteistön käyttäjän analysointi on tärkeää, muistuttaa Jaakko Onali: ”Käyttäjää haastattelemalla saamme arvokasta tietoa esimerkiksi sijainnin valinnalle. Sen perusteella voimme arvioida, kuinka helppoa kiinteistölle on löytää tarvittaessa toinen käyttäjä. Kohteen muunneltavuus voi niin ikään olla sijoituspäätökseen vaikuttava tekijä.”

Hyvistä kiinteistökohteista kilpaillaan

Kumpikin salkunhoitaja painottaa, että kilpailu hyvistä sijoituskohteista kiinteistömarkkinoilla on tällä hetkellä kovaa. Tämä koskee erityisesti kaikkein suurimpia kiinteistökohteita. Siksi Perttu Hokkanen näkee UB Suomi Kiinteistöt -rahaston eduksi sen, että rahasto keskittyy hieman pienempiin, kokoluokaltaan keskimäärin 5–20 miljoonan euron kiinteistöihin. Toisaalta molemmat näkevät vilkkaan markkinan myös positiivisena asiana. Toimijoiden määrän lisääntyessä transaktioiden määrä kasvaa, mikä parantaa markkinan likviditeettiä.

Perttu Hokkanen korostaa myös verkostojen merkitystä, kun salkunhoitajat etsivät sopivia sijoituskohteita kiinteistörahastoille. Salkunhoitotiimin omien kontaktien lisäksi käytössä on muun muassa UB Suomi Kiinteistöt -rahaston Advisory Boardin jäsenten laaja kontaktiverkosto. ”Etunamme on niin ikään United Bankersin oma vahva myyntiorganisaatio, jonka asiakaskontaktien kautta tulee myös kohteita tarjolle”, lisää Perttu Hokkanen.

Monikanavaisuus kohteiden tarjonnassa ei yksin riitä, sillä myös toimijan maine vaikuttaa siihen, tarjotaanko kohteita sijoittajalle. ”United Bankersin ehdoton vahvuus on maineemme luotettavana toimijana markkinassa”, painottaa Jaakko Onali.

Ylipäätään kiinteistörahastojen salkunhoitotyö painottuu uusien sijoituskohteiden etsimiseen ja analysointiin. On itsestään selvää, että kaikki kohteet käydään katsomassa ennen lopullista sijoituspäätöstä. Molemmat salkunhoitajat kiertävät aktiivisesti rahastojen omistamissa kohteissa etenkin pääkaupunkiseudulla mutta myös muualla Suomessa ja he käyvät säännöllisesti esimerkiksi tapaamassa vuokralaisia. UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahaston osalta Jaakko Onali muistuttaa toisaalta hyvien paikallisten yhteistyökumppaneiden merkityksestä etenkin muissa Pohjoismaissa: ”Vaikka sijaintiin liittyvää analysointia tehdäänkin muun muassa julkisten tietokantojen avulla, ovat yhteistyökumppanien edustajat tärkeässä roolissa. He tuntevat meitä syvällisemmin paikalliset markkinat.” Yhteistyökumppanit hoitavat myös kiinteistöjen hallintaan ja johtamiseen liittyviä toimintoja paikan päällä ja toimittavat niitä koskevat raportit salkunhoitajille.

Pohjoismaiden vakaus houkuttelee sijoittajia

Molemmat salkunhoitajat pitävät koko Pohjoismaiden aluetta melko yhtenäisenä markkina-alueena, ja samankaltaisuus helpottaa toimintaa eri maissa. Myös kansainväliset sijoittajat ovat kiinnostuneet Pohjoismaista, jossa niitä houkuttelee vakaa poliittinen ja taloudellinen toimintaympäristö. Maat ovat keskimäärin vähävelkaisia, ostovoima on korkealla ja työttömyys verrattain matalalla tasolla.

Maiden välillä on kuitenkin myös eroja. ”Ruotsin kiinteistömarkkina on Pohjoismaista kaikkein suurin, likvidein ja siinä mielessä vähäriskisin. Se näkyy keskimäärin matalampina tuottovaatimuksina. Norjan kiinteistömarkkinaan heijastuu puolestaan Norjan vahva aluepolitiikka. Tanskaa molemmat salkunhoitajat pitävät jo hyvin ”keskieurooppalaisena”, onhan Tanskalla ainoana Pohjoismaana maayhteys Manner-Eurooppaan. Sijaintinsa johdosta Tanskan läpi tapahtuu paljon kuljetuksia Euroopan ja muiden Pohjoismaiden välillä. Tämä selittää osaltaan logistiikkakiinteistöjen merkitystä Tanskan kiinteistömarkkinoilla. Suomen etu muihin Pohjoismaihin nähden on, että se kuuluu euromaihin. Kiinteistömarkkinoiden tuottovaatimukset ovat kuitenkin Ruotsia ja Keski-Eurooppaa korkeammalla tasolla”, kertoo Jaakko Onali.

”Viimeisten kymmenen vuoden aikana Suomen kiinteistömarkkinoille on tullut paljon ulkomaisia sijoittajia ja myös useita rahastoja, mikä on vilkastuttanut kiinteistömarkkinoiden transaktioiden määrää”, Perttu Hokkanen muistuttaa. Lisääntynyt kiinnostus pohjoismaisia markkinoita kohtaan tarjoaa osaltaan mahdollisuuksia onnistumisiin kiinteistöjen kehittämisen ja laadukkaiden kiinteistöportfolioiden luomisen kautta. Tästä hyvänä esimerkkinä toimii UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahaston syyskuussa toteuttama kauppa, jossa rahasto myi seitsemän kiinteistön kokonaisuuden Norjaan noin 100 miljoonalla eurolla.

Rahastosijoittamiseen liittyy aina taloudellinen riski. Rahastoon tehdyn sijoituksen arvo voi nousta tai laskea ja sijoitetun pääoman voi menettää osittain tai kokonaan. Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta tuotosta.

Esitetty informaatio perustuu United Bankersin omiin arvioihin ja United Bankersin luotettavina pitämiin lähteisiin. Johtopäätösten perustana oleva informaatio voi muuttua nopeasti, ja United Bankers voi muuttaa markkinanäkemystään ilman eri ilmoitusta. Mitään esityksen kautta saatavaa informaatiota ei pidä sellaisenaan käsittää kehotukseksi ryhtyä sijoitustoimenpiteisiin.