Ajankohtaista

Kotimaisen kiinteistömarkkinan näkymät – haastattelussa UB Suomi Kiinteistöt -rahaston salkunhoitaja Perttu Hokkanen

Pian kaksi vuotta maailmaa myllertänyt koronapandemia on koetellut monella tapaa myös kiinteistösektoria. Tietyt kiinteistötyypit, kuten logistiikka- ja päivittäistavarakiinteistöt, ovat pärjänneet suhteellisen hyvin, kun taas esimerkiksi kauppakeskus- ja hotellikiinteistöt ovat kohdanneet enemmän haasteita. Mitkä kiinteistösektorit ovat sijoittajien parissa tällä hetkellä nousussa?

Sijoittajien mielestä logistiikkakiinteistöt ovat juuri nyt kaikkein halutuin luokka. Tuottovaatimukset ovat painuneet todella alas, ja sekä käyttäjillä että vuokralaisilla on nyt kova kysyntä logistiikkakiinteistöille. Mielestäni kotimaisessa logistiikkamarkkinassa vuokrien pitäisi uusien hankkeiden myötä joustaa alaspäin. Nykyinen tuottovaatimustasosta ja markkinavuokrasta johdettu arvostustaso ylittää reilusti uudisrakennuskustannukset. Tällä logiikalla markkinassa pitäisi ryhtyä näkymään uusien logistiikkakohteiden rakentamista, joita vuokrataan olemassa olevia kohteita matalammalla vuokralla.

Uusien asuntojen vuokratuotot ovat melko maltillisia, mutta miten näet ulkomaisten tukkuostajien roolin vaikuttavan tähän tulevaisuudessa?

Parempi puhua sijoittajista, jotka ovat enenevissä määrin tulleet Suomen markkinoille. Tuottovaatimustaso asunnoissa on kuitenkin eurooppalaisia vertailukaupunkeja korkeammalla tasolla. Tämä voisi indikoida tuottovaatimustason laskemista myös Suomessa. Täytyy huomata, että on parempi vertailla toisiinsa kaupunkeja eikä maita; vertailua voi tehdä esimerkiksi eri maiden pääkaupunkialueiden kesken. On myös huomioitava, että Suomessakin asuntomarkkinat ovat eriytyneet selkeästi eri kaupunkien välillä ja luonnollisesti asuntosijoittamisessa houkuttelevimpia alueita ovat pääkaupunkiseutu sekä Turku ja Tampere.

Talous on elpymässä hyvää vauhtia ja myös kiinteistömarkkinoilla vauhti alkaa kiihtyä. Onko kiinteistökauppojen aktiviteetti Suomessa palautunut jo koronaa edeltävälle tasolle?

Juuri ennen koronaa kiinteistökaupassa oli pari todella aktiivista vuotta kaupankäyntivolyymilla mitattuna. Vuosina 2017 ja 2019 tehtiin isoja yritysjärjestelyjä, kun Sponda (vuonna 2017) ja Technopolis (vuonna 2018) päätyivät ulkomaiseen omistukseen ja pois pörssistä. Vuoden 2021 kaupankäynti oli syyskuun loppuun mennessä noin 4,7 miljardia euroa Kiinteistötalouden Instituutin (KTI) seurannan mukaan. Vuositason ennuste volyymissä on noin 5,5–6 miljardia euroa, mikä on tasoltaan normaali vuosi pitkässä tarkastelussa.

"UB Suomi Kiinteistöt -rahaston salkunhoidossa arvioimme, että vuonna 2022 kaupankäyntivolyymi markkinassa jatkaa kasvua"

Taloudellisen aktiviteetin kasvaessa nähdään pitkästä aikaa myös hintojen nousua. Miten piristyvä inflaatio vaikuttaa sijoitustarinaan?

Lyhyellä aikajänteellä inflaatio sataa vuokranantajien laariin. Vuokrat on sidottu inflaatiota seuraaviin indekseihin, kuten elinkustannusindeksiin, ja inflaation kasvaessa vuokrat nousevat.

Rakentamiskustannukset nousivat syyskuussa jopa yhdeksän prosenttia! Tällä on vaikutusta sekä käynnissä oleviin että suunnitteilla oleviin hankkeisiin. Luonnollisesti kunkin hankkeen urakkamuoto vaikuttaa siihen, kenen riskillä kustannusnousu on: rakennuttajan vai rakennusliikkeen. Itse uskon, että rakennuskustannusten nousu jää kuitenkin suhteellisen lyhytaikaiseksi ja johtuu enemmän globaalin logistiikan pullonkauloista.

UB Suomi Kiinteistöt -rahaston hankeputki on hyvällä tasolla ja salkunhoito tutkii parhaillaan useita kiinnostavia sijoituskohteita. Onko rahaston tämänhetkinen 5–7 prosentin tuottotavoite realistinen ja mihin se perustuu?

Rahaston kiinteistöt tuottavat tällä hetkellä noin seitsemän prosentin vuotuisen kassavirtatuoton ennen rahaston kuluja. Velkavivun suurempi käyttö parantaa kohteisiin sitoutuneen oman pääoman tuottoa oletuksella, että vastaavia kiinteistökohteita pystytään hankkimaan tulevaisuudessa. Tätä taustaa vasten tavoite on realistinen.

UB Suomi Kiinteistöt -rahasto käyttää myös velkavipua. Mikä on sen tavoitetaso?

Rahaston velkavipu on tällä hetkellä noin kymmenen prosenttia ja tavoitteena on vuoden 2022 aikana saada vipua suuremmaksi. Rahasto käy parasta aikaa ulkopuolisten rahoittajien kanssa neuvottelua rahoituskokonaisuuksista.

Onko lainarahaa edullisesti saatavilla rahaston kiinteistövakuuksilla?

Lainarahaa on kohtuullisesti saatavilla ja lainan ehdot ovat riippuvaisia aina kohdetyypistä, käyttäjistä ja sijainnista.

Kerro vielä lyhyesti, missä tunnelmissa UB Suomi Kiinteistöt -rahasto menee kohti vuodenvaihdetta, ja minkälaiset ovat rahaston näkymät vuodelle 2022?   

UB Suomi Kiinteistöt -rahaston salkunhoidossa arvioimme, että vuonna 2022 kaupankäyntivolyymi markkinassa jatkaa kasvua, inflaatio pysyy aiempia vuosia korkeammalla tasolla myös vuonna 2022 kuitenkaan juurikaan vaikuttamatta korkotasoon ja mikäli yhteiskuntia päästään enenevässä määrin avaamaan, toimitilahakujen määrä vuokramarkkinassa tulee lisääntymään. Rahasto seuraa tarkasti inflaation ja korkotason kehitystä sekä korona-epidemian tilannetta Suomessa ja maailmalla.